老人能否要回房产取决于房屋的产权归属、出资情况及赠与条件，核心是区分房产属于夫妻共同财产、家庭共有财产还是老人个人财产。若房产登记在老人名下，无论夫妻是否出资，法律上均属老人财产，离婚时夫妻无权分割，老人可直接主张所有权；若夫妻有出资凭证，可要求返还出资款及增值部分。若房产登记在夫妻名下但老人有出资，需看是否存在赠与约定：若明确赠与一方，该部分为个人财产；若赠与双方，则属共同财产，老人通常无法要回，但有证据证明借名买房或附条件赠与未成就时，可起诉确权。不同情形下的法律处理方式需具体分析。若房产为家庭共有财产，需先析产确定各方份额，再按出资贡献、居住需求分割。例如，老人参与购房出资且有证明，分割时应保障其权益。若房产登记在老人名下，即使夫妻居住使用，老人仍可基于所有权要求返还房屋。若老人曾将房产赠与夫妻，需区分赠与是否完成：未过户前可任意撤销，过户后需证明受赠人存在欺诈、胁迫或不履行扶养义务等情形，才能行使法定撤销权。实践中，离婚协议中的房产赠与条款不能随意撤销。例如，绵阳法院曾判决，离婚协议中的赠与与一般赠与不同，即使产权未转移，也不能因任意撤销权要求返还，除非存在欺诈、胁迫等情形。若老人出资时明确赠与己方子女，该部分对应份额归受赠方，离婚时不参与分割；若赠与夫妻双方，则需按共同财产处理，但老人可主张债权。最终，老人能否要回房产需结合证据判断。建议先通过家庭协商解决，协商不成可收集出资证明、赠与协议等证据起诉，由法院根据产权登记、出资情况及赠与条件综合裁决。若房产登记在老人名下，胜诉概率较高；若登记在夫妻名下，需证明借名买房或赠与条件未成就，否则难以要回。